Mit dem neuen Paragraphen 246e des Baugesetzbuches hat der Gesetzgeber ein Instrument geschaffen, das, dem Namen nach, große Erwartungen weckt: Der sogenannte Bauturbo soll den Wohnungsbau beschleunigen, Planungsprozesse vereinfachen und damit einen Beitrag leisten, angespannte Wohnungsmärkte zu entlasten. Da dies insbesondere die Kommunen betrifft, haben die Stadtentwickler der ProjektStadt auf diese Situation zugeschnittene Beratungsmodule entwickelt.
Seit Inkrafttreten Ende Oktober 2025 verfügen Städte und Gemeinden über die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen von bisherigen bauplanungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, wenn das Vorhaben dem Wohnungsbau dient. Flankiert wird dies durch neue Regeln zur gemeindlichen Zustimmung nach Paragraph 36a BauGB sowie ergänzt durch Anpassungen in den Paragraphen 31 und 34 BauGB.
Foto: Karsten Socher
Differenziertes Bild in der kommunalen Praxis
Die politische Botschaft ist klar: schneller bauen, flexibler entscheiden, pragmatischer handeln. In einer Zeit, in der steigende Baukosten, stockende Genehmigungsverfahren und ein hoher Wohnraumbedarf viele Kommunen unter Druck setzen, klingt dies zunächst nach einem begrüßenswerten Signal. Doch die kommunale Praxis zeigt bereits wenige Monate nach Einführung ein differenzierteres Bild. Denn, so attraktiv der Begriff „Turbo“ klingt: Die tatsächliche Beschleunigungswirkung des neuen BauGB-Paragraphen wird vielerorts bislang noch zurückhaltend bewertet. Nicht wenige Fachleute weisen darauf hin, dass andere Hemmnisse im Wohnungsbau deutlich schwerer wiegen als das bestehende Planungsrecht – etwa komplexe Landesbauordnungen, technische Normenvorgaben, hohe energetische Standards, steigende Materialpreise oder Fachkräftemangel in Planung und Ausführung. Auch in der fachlichen Diskussion wurde deshalb früh darauf hingewiesen, dass bauplanungsrechtliches Flexibilisieren allein kaum zum erhofften Durchbruch führen dürfte.
Mit dem Bau-Turbo geben wir den Kommunen neue Möglichkeiten, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Entscheidend ist nun, dass diese Handlungsspielräume auch in der Praxis genutzt werden. Formate wie das Umsetzungslabor unterstützen dabei, Erfahrungen frühzeitig zu teilen, voneinander zu lernen und Hindernisse sichtbar zu machen. Vor allem angesichts des steigenden Wohnraumbedarfs sind schnellere Verfahren wichtig, um dringend benötigte Projekte zügig umzusetzen. Wenn beispielsweise ein Wohnbauprojekt durch effizientere Abstimmungen Monate früher starten kann, profitieren sowohl die Bürgerinnen und Bürger als auch die lokale Wirtschaft unmittelbar davon.
Bauturbo ist kein Automatismus
Hinzu kommt: Die Anwendung des Bauturbo liegt vollständig in der Hand der Kommunen und ist somit kein Automatismus. Denn: Mit dem neuen Paragraphen 36a BauGB hat der Bund die Entscheidungshoheit ausdrücklich auf die Gemeinden übertragen. Ein Vorhaben kann nur dann auf Grundlage des Paragraphen 246e zugelassen werden, wenn die Kommune zustimmt und die Maßnahme mit ihren Vorstellungen von städtebaulicher Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die Stadt oder Gemeinde kann diese Zustimmung an Bedingungen knüpfen und damit konkrete qualitative Anforderungen definieren. Genau darin liegt die zentrale Herausforderung – und zugleich eine große Chance.
Die Bandbreite kommunaler Reaktionen ist derzeit groß. Einige Städte und Gemeinden signalisieren, dass sie das Instrument vorerst gar nicht anwenden wollen. Andere prüfen einen Einsatz unter engen Voraussetzungen und entwickeln hierzu klare Leitlinien. Wieder andere sehen im Bauturbo eine Möglichkeit, insbesondere kleinere Wohnbauprojekte oder Innenentwicklungsmaßnahmen schneller umzusetzen. Viele gemeinsam ist jedoch eine nicht unerhebliche Unsicherheit im Umgang mit den neuen Gegebenheiten.
Viel Engagement und gebündelte Kompetenz beim Projekt „Eselswiese“, das schon lange vor dem Bauturbo Fahrt aufnahm (v. l. n. r.): Gregor Voss, Leiter der Stadtentwicklung Süd, Projektleiter Michael Kuss, und Projektleiter Gunnar Zehe. Foto: ProjektStadt
Städtebauliche Qualität hat Priorität
Diese Verunsicherung ist nachvollziehbar. Der § 246e BauGB greift tief in ein über Jahrzehnte gewachsenes und bewährtes System der Bauleitplanung ein. Das deutsche Planungsrecht ist nicht zufällig so ausdifferenziert entstanden. Es dient dazu, widerstreitende Interessen auszugleichen, städtebauliche Qualität zu sichern, Umweltbelange zu berücksichtigen und langfristige Fehlentwicklungen zu vermeiden. Ein Gebäude steht in der Regel 50 Jahre oder länger. Entscheidungen, die heute unter Zeitdruck getroffen werden, prägen das Stadtbild, die Lebensqualität und die ökologische Resilienz nicht selten über Generationen hinweg.
Eine vorschnelle oder konzeptlose Anwendung des Bauturbos kann deshalb erhebliche Folgewirkungen entfalten: für das lokale Kleinklima, für Freiraum-Strukturen, für die Qualität öffentlicher Räume, für Verkehrsbeziehungen oder für die langfristige Entwicklung ganzer Quartiere. Auch Fragen des Immissionsschutzes, der Nachbarschaftsverträglichkeit oder der sozialen Infrastruktur lassen sich nicht dauerhaft ausblenden.
Strukturelle Probleme müssen analysiert, Punkt für Punkt angegangen und in den jeweiligen Kommunen individuell gelöst werden. Erst dann wird der Turbo ein flächendeckendes wirksames Instrument und bleibt nicht nur eine politische Ansage. Hier sehen wir eine unserer Kernaufgaben.
Beschleunigung ja – langfristige Negativfolgen nein
Der Gesetzgeber hat diese Risiken durchaus gesehen und den Kommunen bewusst Steuerungsmöglichkeiten eingeräumt. Ein Zustimmen kann mit Bedingungen verbunden werden, etwa hinsichtlich Bauverpflichtungen, sozialer Bindungen, Freiraumqualitäten oder infrastruktureller Beiträge. Genau solche Optionen eröffnen die Möglichkeit, den Bauturbo aktiv zu gestalten, statt ihn nur passiv anzuwenden – und dies schlimmstenfalls auch noch improvisiert.
Für den Umgang mit dem neuen Instrument brauchen Kommunen klare Leitplanken, transparente Kriterien, definierte Zuständigkeiten, belastbare Prüfverfahren und politisch legitimierte Grundsatzentscheidungen. Erste Beispiele zeigen, wie dies aussehen kann: Einige Städte diskutieren Grundsatzbeschlüsse, die festlegen, welche Projekte überhaupt in Betracht kommen, welche qualitativen Anforderungen erfüllt sein müssen und wann politische Gremien einzubinden sind. Dabei geht es etwa um Fragen der städtebaulichen Vereinbarkeit, um Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum, um Bauverpflichtungen oder um Beteiligungsformate für Öffentlichkeit und Nachbarschaft, die nicht selten auch Zielkonflikte beinhalten. In solchen Situationen schaffen Leitlinien Rechtssicherheit – für Verwaltung, Politik und Investoren gleichermaßen. Zugleich helfen sie, das richtige Gleichgewicht zu finden: zwischen berechtigter Beschleunigung auf der einen Seite und der Vermeidung langfristiger negativer Folgen auf der anderen. Denn: Beschleunigung ist kein Selbstzweck.
Auch in Gotha beraten die Stadtentwickler der ProjektStadt bei neuen Quartieren. Foto: ProjektStadt
Idealfall: Eingebettet in integrierte Stadtentwicklung
Der eigentliche Maßstab muss eine geordnete städtebauliche Entwicklung bleiben – so wie es das Baugesetzbuch seit jeher vorsieht. Wohnungsbau muss schneller werden, ja. Aber er muss zugleich qualitätsvoll, resilient und eingebettet in durchdachte integrierte Stadtentwicklung erfolgen. Hierin liegt die eigentliche kommunale Gestaltungsaufgabe. Der Bau-Turbo kann dann sinnvoll sein, wenn er dazu beiträgt, planungsrechtliche Blockaden dort aufzulösen, wo städtebauliche Ziele bereits klar definiert sind und wo Verfahren bislang unnötig langwierig waren. Er ist hingegen kein Ersatz für strategische Stadtplanung, keine Abkürzung für ungeklärte Nutzungskonflikte und kein Freifahrtschein für beliebiges Nachverdichten.
Kommunen, die den Bau-Turbo erfolgreich nutzen wollen, müssen deshalb zunächst ihre eigenen städtebaulichen Zielvorstellungen schärfen. Wo soll Wachstum stattfinden? Welche qualitativen Standards sind unverzichtbar? Welche Freiräume sind tabu? Welche Beiträge zur sozialen und technischen Infrastruktur sind erforderlich? Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, kann der neue Rechtsrahmen seine Stärke entfalten. Die kommenden Monate werden zeigen, welche Modelle sich bewähren. Klar ist schon jetzt: Der Bau-Turbo wird nur dort zünden, wo er Teil einer klugen kommunalen Strategie ist. Sein Erfolg wird sich daher nicht daran messen, wie häufig er angewendet wird. Entscheidend wird sein, ob Städte und Gemeinden ihn so einsetzen, dass schnelleres Bauen und gute Stadtentwicklung zusammenfinden. Nicht Geschwindigkeit allein macht gute Stadtentwicklung aus – sondern die Fähigkeit, Tempo und Qualität dauerhaft miteinander zu verbinden.
Foto: ProjektStadt
Stadtentwickler als Bindeglied
Als langjährig erfahrener interdisziplinär aufgestellter Dienstleister für Kommunen jeder Größenordnung treten hier die Stadtentwickler der NHW-Marke ProjektStadt auf den Plan. Rund um den Bauturbo sind sie ein versierter Partner auf Augenhöhe. Sie übernehmen gerne die Rolle als Bindeglied zwischen den nun erweiterten gesetzlichen Möglichkeiten des Bauturbos und der praktischen, nachhaltigen Stadtentwicklung in den Kommunen, die Nachverdichtung, soziales Wohnen und Klimaschutz verbindet. Denn: Übergeordnet bleibt die städtebauliche Qualität ein Muss! Die ProjektStadt hilft daher, die Instrumente des Bauturbos in bestehende Integrierte Stadtentwicklungskonzepte (ISEKs) zu implementieren. Sie berät und unterstützt früh beim Identifizieren geeigneter Flächen und Vorhaben wie auch bei der Entwicklung der Leitlinien und deren Umsetzung.
„Mit Workshop-, Beratungsformaten und Konzepten unterstützen wir Städte und Gemeinden dabei, die neuen Instrumente sicher einzuordnen und praxisnah anzuwenden“, erläutert Eichberger. Mit unterschiedlich zugeschnittenen Formaten begegnen die Projekt Stadt-Fachteams spezifischen Anwendungsfällen und unterschiedlichen kommunalen Ausgangslagen. Das modulare Angebot unterstützt Kommunen rund um den Bauturbo – strategisch, rechtssicher und praxisnah für den Wohnungsbau.
